Mieux comprendre les mécanismes d’encadrement des loyers

Publié le 24 Juin 2024

Pour lutter contre les abus sur le marché locatif, surtout dans les zones à forte demande, plusieurs dispositifs d’encadrement des loyers ont été mis en place. Ces mécanismes peuvent être divisés en deux catégories : le plafonnement des loyers et le plafonnement de leur augmentation. Depuis 2008, les propriétaires peuvent augmenter le loyer à chaque date anniversaire du bail, mais cette augmentation ne doit pas dépasser l’indice de référence des loyers (IRL) fixé par l’Insee. L’IRL est basé sur l’inflation, mais un plafonnement temporaire à 3,5 % a été instauré par le gouvernement jusqu'en juillet.

Dans les zones tendues, où l’offre de logements est insuffisante, les règles sont encore plus strictes. Les propriétaires ne peuvent augmenter le loyer lors d’un changement de locataire que dans certains cas précis, comme lorsqu'aucune revalorisation annuelle n’a été appliquée ou si le logement n’est pas énergétiquement inefficace. En plus de l’IRL, certaines villes ont mis en place des plafonds de loyer. Depuis 2018, des communes volontaires peuvent fixer des montants plafonds par mètre carré, sur la base de l'autorisation gouvernementale. À Paris, par exemple, le plafond pour les locations meublées est majoré de 12 % par rapport aux loyers classiques.

Si un propriétaire ne respecte pas ces plafonnements, le locataire peut contester le loyer, d'abord en envoyant un courrier recommandé, puis en saisissant la commission départementale de conciliation, et enfin en allant en justice si nécessaire. Les propriétaires risquent des amendes allant jusqu'à 5 000 euros pour les particuliers et 15 000 euros pour les agences immobilières, en plus de devoir rembourser les trop-perçus.

En termes juridiques, l'encadrement des loyers a été contesté par l’Union nationale des propriétaires immobiliers en 2017, ce qui a mené à l'annulation des premiers dispositifs à Paris et Lille. Pour pallier cette situation, la loi ELAN de 2018 a réintroduit l’encadrement des loyers de manière expérimentale pour une période de cinq ans, avec une évaluation intermédiaire prévue. De nombreuses villes, comme Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, ainsi que des parties de Grenoble et du Pays basque, ont adopté cette mesure. En 2023, d’autres villes comme Marseille et Cergy ont exprimé leur intérêt pour rejoindre ce dispositif. Toutefois, le ministre du logement actuel, Guillaume Kasbarian, s'oppose à cette mesure, ce qui pourrait retarder la mise en œuvre de nouveaux plafonnements.