Le Sénat enquête sur la paupérisation des copropriétés en France : un problème sous-estimé

Publié le 19 Août 2024

Le Sénat a récemment instauré une commission d’enquête pour analyser la paupérisation des copropriétés immobilières en France, un problème qui touche aussi bien les périphéries des grandes villes que les centres des petites communes. L’Agence nationale de l’habitat (Anah) estime que 150 000 copropriétés sur les 750 000 existantes sont en difficulté, tandis qu’un rapport signale la présence de 400 000 logements indignes en métropole, dont la moitié est occupée par des propriétaires qui n’ont ni les moyens d’effectuer des travaux ni de quitter leur logement.

La commission vise à identifier les causes de cette dégradation, à la quantifier, et à évaluer les dispositifs existants pour prévenir l’aggravation des situations. Elle se concentre également sur le redressement des copropriétés en difficulté, en particulier dans les communes dépourvues de services spécialisés. Une consultation citoyenne a été lancée pour recueillir les témoignages des habitants, et près de 1 000 réponses ont été enregistrées. Le 23 juillet 2024, la commission a rendu ses conclusions, soulignant que le phénomène est encore largement sous-estimé.

Environ un tiers des résidences principales sont en copropriété, mais une grande partie reste mal documentée. Par exemple, plus de 300 000 copropriétés ne sont pas immatriculées au registre national, laissant les plus petites et les moins bien gérées dans l’ombre. Les chiffres actuels montrent que 215 000 copropriétés accusent des impayés significatifs, et 35 % des copropriétés ont un diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe F ou G. En Île-de-France, la moitié des logements indignes sont en copropriété. Ces difficultés sont souvent exacerbées par le vieillissement des immeubles et la précarité des copropriétaires, dont beaucoup vivent sous le seuil de pauvreté.

La dégradation des copropriétés entraîne un cycle vicieux : baisse de la valeur des biens, arrivée de copropriétaires plus pauvres, voire de marchands de sommeil, transformant ces copropriétés en « parc social de fait ». Ce phénomène est symptomatique de la crise du logement en France.

Les outils actuels, comme les opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) et le Plan initiative copropriétés (PIC), sont jugés insuffisants, surtout pour les petites copropriétés en zone diffuse, qui restent en grande partie hors du champ d’action des politiques publiques actuelles.