DPE F et G : le dilemme des propriétaires de logements en copropriété

Publié le 16 Mars 2025

À partir de 2028, les propriétaires de logements classés F sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n’auront plus le droit de les mettre en location. C’est le cas d’Armand, propriétaire bailleur d’un appartement en Auvergne-Rhône-Alpes. Un bien qu’il avait habité lui-même avant de le louer, mais qui se voit désormais menacé par les nouvelles normes de la loi Climat et résilience. Pourtant, malgré sa volonté de respecter la réglementation, il se trouve dans une impasse. Les logements classés G, les plus énergivores, sont déjà interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Quant aux logements de catégorie F, ils sont soumis à la même interdiction dans trois ans, avec des conséquences particulièrement inquiétantes pour les bailleurs comme Armand. En effet, la loi impose une mise en conformité des logements avant ces échéances, sous peine de perdre la possibilité de les louer.

Une situation complexe : l’isolation impossible de la copropriété

Pourtant, Armand estime que son appartement n’est pas une « passoire thermique » comme le stipule le DPE. Il défend son bien, arguant que les coûts de chauffage n’étaient pas exorbitants lorsqu’il y vivait. Cependant, les raisons de la mauvaise note sont clairement identifiées : le bien se trouve au dernier étage d’une copropriété avec un toit plat mal isolé. Pour améliorer la note, il faudrait des travaux d’isolation coûteux. Mais dans ce cas précis, la situation devient complexe. Les copropriétaires, principalement des occupants et non des bailleurs, refusent de financer de tels travaux. En effet, même si l’audit énergétique de l’immeuble indique une performance correcte pour la majorité des logements, il serait difficile de convaincre la copropriété de réaliser des travaux d’envergure. Armand se retrouve donc dans une situation où les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du logement ne peuvent être réalisés sans l’accord de la copropriété.

Les solutions proposées : un dilemme à résoudre

Une solution proposée par un diagnostiqueur serait l’isolation thermique par l’intérieur, mais cette option ne suffira peut-être pas à atteindre la note nécessaire pour éviter l’interdiction de location. De plus, cela pourrait dévaloriser l’appartement en réduisant sa superficie habitable. Face à cette situation, Armand se trouve dans une position difficile. Il n’a pas les moyens de vendre son bien à un prix acceptable et, pour financer l’achat d’un nouveau logement, il doit continuer à louer le sien. Mais avec l’interdiction qui se profile, il envisage sérieusement de continuer à le louer illégalement après 2028, quitte à risquer des sanctions. La demande de logements dans la région reste forte, et il reçoit régulièrement des dossiers de location en quantité.

En parallèle, une proposition de loi sénatoriale pourrait apporter une lueur d’espoir. Elle vise à offrir des dérogations aux propriétaires de logements en copropriété, notamment lorsque des travaux nécessaires sont bloqués par l’opposition des copropriétaires. Un texte qui, s’il venait à être adopté, pourrait offrir une solution aux bailleurs confrontés à ce type de situation.